УИД 39RS0011-01-2020-000490-45 Гр. дело № 2-503\2020

Р Е Ш Е Н И Е

Именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 сентября 2020 года г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области

Сайбель В.В.,

при секретаре Мосиной Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску администрации МО «Зеленоградский городской округ» к Суслину Сергею Викторовичу о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени, штрафа

установил:

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» обратилась в суд с иском к Суслину С.В. о расторжении договора аренды земельного участка с КН №, взыскании задолженности по арендной плате, пени и штрафа.

В обоснование заявленных требований указали, что между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Тата Инвест» 17.02.2004 был заключён договор аренды земельного участка с КН №, общей площадью 280001 кв.м, расположенного в <адрес>, с разрешенным использованием – под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа. Различными соглашениями в вышеуказанный договор были внесены изменения, был разделен земельный участок, в том числе и на участок с КН №, площадью 94001 кв.м, права и обязанности по договору аренды которого перешли к Суслину С.В. По условиям заключенного договора, ответчик принял на себя обязательства оплачивать арендую плату ежеквартально, равными частями: за 1,2,3 кварталы – не позднее 10 дней после окончания квартала, за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года. По условиям договора арендатор обязан был по истечении 10 дней после срока уплаты предоставлять в отдел по учету платежей копии платежных поручений об оплате. Кроме того, не позднее 1 апреля обращаться к арендодателю для уточнения ставки арендной платы и расчетных коэффициентов и предоставлять декларацию по расчетам. Так же обязан был получить технические условия, представить проект гостиничного комплекса, согласовать проектную документацию, получить разрешение на строительство, предоставить в срок до 01.08.2020 техусловия, топографический план для составления градостроительного плана земельного участка, в срок до 01.03.2011 представить проект жилого комплекса и получить разрешение на строительство до 01.08.2011, строительство завершить до 01.03.2015. Однако до настоящего времени строительство гостиничного комплекса не ведется, срок завершения строительства истек, документы, предусмотренные в п.4.6.1 и 4.6.2 в администрацию не представлены. Кроме того, за период с 27.01.2017 по 12.02.2020 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1450194 руб. 24 коп, в связи с чем, ответчику были начислены и пени в размере 6785454 руб.69 коп, а так же штраф в размере 4304160 руб.. Истец направил в адрес ответчика 13.02.2020 претензионное письмо, в котором предлагал оплатить образовавшуюся задолженность, и прибыть в администрацию для досрочного расторжения договора. Учитывая, что требования направленной ответчику претензии удовлетворены им не были, истец, в целях защиты нарушенных прав, обратился в суд с вышеуказанным иском.

Впоследствии истец заявленные требования неоднократно уточнял, окончательно просил взыскать с ответчика 8158182 руб. 50 коп., пени в размере 830979 руб. 06 коп., и штраф в размере 7850563 руб., а так же расторгнуть заключенный ч ним договор аренды.

Представитель администрации МО «Зеленоградский городской округ» Манукин Д.В., действующий на основании доверенности заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям, просил их удовлетворить.

Ответчик Суслин С.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители ответчика Созвариев А.А. и Созвариев А.А., действующие на основании ордеров в судебном заседании заявленные требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом установлено, что 17 февраля 2004 года между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «Тута Инвест» был заключен договор аренды земельного участка с КН № площадью 280001 кв.м, расположенный в <адрес>, с разрешенным использованием – под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа, по условиям которого, срок действия договора был установлен до 17.02.2053, арендная плата подлежала уплате до 15 августа каждого года, и могла быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органа местного самоуправления. Арендатор обязан не позднее 01.07.каждого года предоставлять в администрацию расчет (декларацию) причитающейся с них арендной платы, а срок до 20 августа представлять в отдел по учету платежей копии платежных поручений об оплате ( п. 3.4, и 3.5 договора).

Кроме того, в разделе 4 договора были изложены права и обязанности арендатора, в соответствии с которыми на арендатора возлагалась обязанность использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором, предоставить в управление архитектуры технические условия инженерных служб города, предоставить проект гостиничного комплекса коттеджного типа, согласовать проектную документацию, получить разрешение на строительство и завершить строительство гостиничного комплекса.

За нарушение условий договора, а именно за нарушение срока внесения арендной платы начислялись пени, в размере 0,01% от суммы невнесенного в срок платежа за каждый день просрочки( п. 5.2 договора).

В случае нарушения обязательств, предусмотренных п.п.4.41- 4.4.8 арендатор выплачивает штраф в размере 10% от годовой суммы арендной платы по каждому факту невыполнения.

Основания расторжения договора указаны в разделе 7 договора.

Соглашением от 13.10.2004 права и обязанности ООО «Тута Инвест» были переданы ООО «Адг-капитал».

Соглашением № 7-КЗО\2008 от 17.01.2008 внесены изменения в условия договора аренды от 2004 года, а именно, участок с КН № был разделен на три, в том числе и на земельный участок с КН №, площадью 94001 кв.м с тем же разрешенным использованием.

Соглашением от 04.02.2008 ООО «Адг-капитал» передало право и обязанности по договору аренды в отношении земельного участка с КН № ООО «Престиж».

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23.06.2011 с ООО «Престиж» была взыскана задолженность по арендной плате и был расторгнут договор аренды земельного участка с КН №

При этом регистрация прекращения договора аренды зарегистрирована не была и соглашением от 30.12.2013 ООО «Престиж» в лице конкурсного управляющего, по результатам торгов передало права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка ООО «Риэлторско-юридический центр».

В дальнейшем соглашением от 24.04.2014 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды перешли к АНО КО «Правовед».

Соглашением от 29 сентября 2015 года права и обязанности по договору перешли к ООО « Кенигсбергская Строительно-финансовая Компания».

24 мая 2016 года на земельный участок с КН 39:05:010602:124 было зарегистрировано право собственности МО «Зеленоградский городской округ».

Соглашением от 23 июня 2016 года права и обязанности арендатора были переданы ООО «Оптовый Торговый Дом».

Соглашением от 21 ноября 2016 права и обязанности по договору перешли к НП «Управляющая компания «Дом-Сервис».

Соглашением от 27 января 2017 года права и обязанности по договору перешли к Суслину С.В.

По условиям вышеуказанных соглашений следует, что размер арендных платежей устанавливается новому арендатору в соответствии с Решением районного Совета депутатов МО «Зеленоградский район».

Из материалов дела так же следует, что решением районного Совета депутатов МО «Зеленоградский район» от 07 апреля 2015 года за № 264 был утвержден Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО «Зеленоградский район» и предоставленные в аренду без торгов.

Из п.2 вышеуказанного Порядка следует, что размер арендной платы за земельные участки в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка умноженной на коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования.

За земельные участки, предназначенные для строительства гостиниц, такой коэффициент был установлен в размере 2.3% (п.5.10).

П.10 вышеуказанного Порядка установлено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности МО «Зеленоградский район» для строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается администрацией в размере не менее двукратной арендной платы, установленной по договору аренды.

Решением окружного Совета депутатов МО «Зеленоградский городской округ» от 21 февраля 2018 года за № 194 был утвержден Порядок определения размера арендной платы, а так же расчетные коэффициенты, согласно которых коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц составил 0.015, и п. 11 было так же предусмотрено двукратное начисление арендной платы за не введение в эксплуатацию объекта по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка.

Из представленного в материалы дела расчета следует, что ответчику с 27.01.2017 начисляется арендная плата в двукратном размере.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что определением суда от 23 октября 2018 года было прекращено производство по делу по иску администрации МО «Зеленоградский городской округ» к Суслину С.В. о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды, из которого следует, что у Суслина С.В. образовалась задолженность за период с 27.01.2017 по 23.07.2018 в сумме 921147 руб. 85 коп., что составляло однократный размер, за что ему были начислены пени в размере 60453 руб. 83 коп. И поскольку образовавшуюся задолженность ответчик 19.10.2018 погасил, администрация отказалась от заявленных требований, в связи с чем, производство по делу было прекращено.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, суд приходит к выводу, что период, подлежащий рассмотрению в настоящем споре, определяется с 24 июля 2018 года.

Из представленного в материалы дела расчета следует, что размер арендной платы за 2018 года составляет 2564472 руб. 62 коп., которая в указанном размере ответчиком в срок, указанный в договоре оплачена не была.

И несмотря на то, что в договоре аренды не были указаны сроки освоения земельного участка, учитывая, что его разрешенное использование было, в том числе и для обслуживания гостиничного комплекса, на который ни один арендатор не получил разрешение на строительство, а органом местного самоуправления в 2015 году принят нормативно правовой акт, являющийся обязательным для всех арендаторов земельных участков, находящихся в собственности муниципалитета, об увеличении в два раза арендных платежей в случае неиспользования земельного участка в сроки, установленные договором, суд приходит к выводу, что действия администрации по начислению в 2018, 2019 и 2020 годах Суслину С.В. арендных платежей в двукратном размере, являются законными и обоснованными.

При этом доводы представителей ответчика о том, что такие платежи могут ему начисляться с 2020 года, по истечению трех лет с момента перехода к нему прав на данный земельный участок являются ошибочными, поскольку земельный участок был предоставлен в аренду под строительство и обслуживание гостиничного комплекса в 2004 году и длительное время не используется по его целевому назначению, за актами сверки до направлении ему второй претензии ответчик в администрацию не обращается, копии платежных поручений в администрацию не представлял.

Таким образом, за период с 24.07.2018 по 30.07.2020, за вычетом оплаченных ответчиком сумм, задолженность по арендным платежам составляет 2156211 руб.67коп., которая и подлежит взысканию с ответчика.

Учитывая имеющуюся у ответчика задолженность по арендным платежам, суд приходит к выводу, что ему обоснованно начислены и пени.

При этом, определяя размер пени, суд, с учетом ст. 333 ГК РФ, считает возможным снизить размер подлежащих взысканию пени до 200000 руб., учитывая при этом, что арендные платежи оплачиваются в двойном размере.

Подлежащими удовлетворению суд находит и требования истца о взыскании с ответчика штрафа за неисполнение условий договора, поскольку находящийся в его пользовании земельный участок по целевому назначению не используется, мер к получению проектной документации, разрешения на строительство гостиничного комплекса не принимается. Из акта обследования земельного участка следует, что земельный участок зарос травой, кустарниками, ограждение отсутствует, объекты капитального строительства отсутствуют, кроме остатков фундамента, расположенного на месте зарегистрированного объекта недвижимости с КН №, на строительство которого разрешение не выдавалось.

Вместе с тем, учитывая значительный размер начисленного штрафа, суд, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, так же считает возможным его снизить до 30000 руб.

Так же подлежащими удовлетворению суд находит и требования истца в части расторжения договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 2 статьи 453 ГК Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно статье 452 ГК Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок( ст. 619 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что истец направлял ответчику в рамках ст. 452 и ст. 619 ГК РФ 13 февраля 2020 года претензию о погашении арендной платы, и предупреждал об обращении в суд с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности.

Данную претензию Суслин С.В. получил 20.02.2020 лично, что подтверждается почтовым уведомлением и только через месяц обратился в администрацию с заявлением о предоставлении акта сверки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ответчик Суслин С.В. принятые на себя договором аренды обязательства не исполняет, допускает недоплату арендных платежей, что приводит к образованию задолженности, не осваивает земельный участок, после прекращения производства по делу повторно допускает просрочки по арендным платежам, зарегистрировал на земельном участке право на объект недвижимости, которого фактически не имеется, в связи с чем сохранение договора приведет к нарушению прав муниципального образования, которое лишается того, на что рассчитывало при заключении договора в 2004 году.

В соответствии со ст. 103 ГПК Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме 20231руб., от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска в суд.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования администрации МО «Зеленоградский городской округ» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды от 17 февраля 2004 года, в рамках дополнительных соглашений, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Суслиным Сергеем Викторовичем в отношении земельного участка с КН №, площадью 94001 кв.м, расположенного в <адрес>, с категорией земель-земли населенных пунктов, с разрешенным использованием-под строительство и обслуживание гостиничного комплекса коттеджного типа., вернув земельный участок в распоряжение МО «Зеленоградский городской округ».

Взыскать с Суслина Сергея Викторовича в пользу администрации МО «Зеленоградский городской округ» задолженность по арендной плате в сумме 2156211 руб.67 коп., пени в размере 200000 руб., штраф в размере 30000 руб., а всего 2406211 (Два миллиона четыреста шесть тысяч двести одиннадцать) руб. 67 коп.

Взыскать с Суслина Сергея Викторовича в государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 20231 (Двадцать тысяч двести тридцать один) руб.

Настоящее решение является основанием для исключения из ЕГРН и кадастрового учета сведений о правообладателе Суслине Сергее Владимировиче в отношении земельного участка с КН 39:05:010602:124, площадью 94001 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено в окончательном виде 10.09.2020.

Судья В.В. Сайбель